Zakup nieruchomości to skomplikowany proces prawny, który wymaga spełnienia wielu formalności. Jednym z kluczowych elementów jest udział notariusza, który zapewnia, że transakcja jest zgodna z prawem i chroni interesy obu stron – kupującego i sprzedającego. W Polsce, zgodnie z prawem, sprzedaż nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, co oznacza, że bez udziału notariusza transakcja nie może dojść do skutku. W artykule omówimy, jakie są obowiązki notariusza, jak wygląda proces sporządzania aktu notarialnego, jakie dokumenty są wymagane oraz jakie koszty wiążą się z usługami notarialnymi. A zatem, jaka jest rola notariusza przy zakupie nieruchomości?

1. Kim jest notariusz i jaka jest jego rola?

Notariusz jest osobą zaufania publicznego, której zadaniem jest zapewnienie bezpieczeństwa i zgodności transakcji z prawem. W przypadku zakupu nieruchomości, notariusz pełni rolę neutralnego świadka, który nie reprezentuje żadnej ze stron, lecz dba o to, by transakcja była przeprowadzona zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jego rola polega na:

• Sporządzaniu aktów notarialnych: Notariusz tworzy akt notarialny, czyli oficjalny dokument potwierdzający sprzedaż nieruchomości. Jest to jedyna forma umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, która ma moc prawną.
• Weryfikacji dokumentów: Notariusz sprawdza, czy wszystkie niezbędne dokumenty są zgodne z prawem i czy obie strony mają prawo do zawarcia umowy.
• Doradztwie prawnym: Notariusz wyjaśnia treść aktu notarialnego, tłumaczy wszystkie zapisy i informuje o konsekwencjach prawnych wynikających z podpisania umowy.
• Zgłaszaniu zmian w księdze wieczystej: Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz zgłasza zmianę właściciela nieruchomości do sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą.

2. Przygotowanie aktu notarialnego

Przygotowanie aktu notarialnego to jeden z najważniejszych etapów zakupu nieruchomości. Proces ten wymaga dostarczenia szeregu dokumentów oraz informacji dotyczących nieruchomości, kupującego i sprzedającego. Oto kluczowe aspekty, które należy wziąć pod uwagę:

• Dokumenty potrzebne do sporządzenia aktu notarialnego: Notariusz wymaga dostarczenia dokumentów, takich jak odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami, dokument potwierdzający prawo własności sprzedającego oraz, w niektórych przypadkach, pozwolenie na użytkowanie budynku. W przypadku zakupu mieszkania w spółdzielni mieszkaniowej należy również dostarczyć zaświadczenie o przynależności do spółdzielni.
• Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości: Notariusz weryfikuje stan prawny nieruchomości na podstawie dokumentów dostarczonych przez strony oraz danych z księgi wieczystej. Celem jest upewnienie się, że nieruchomość nie jest obciążona hipoteką, nie toczą się wobec niej postępowania sądowe ani nie jest objęta prawem pierwokupu.
• Zgoda obu stron: Notariusz sporządza akt notarialny na podstawie woli obu stron. Warto zwrócić uwagę, że treść aktu może być dostosowana do indywidualnych ustaleń między kupującym a sprzedającym, jednak musi być zgodna z obowiązującymi przepisami prawa.

3. Weryfikacja tożsamości i zdolności prawnej stron

Notariusz jest odpowiedzialny za potwierdzenie tożsamości obu stron transakcji oraz ich zdolności do zawarcia umowy. Obejmuje to:

• Sprawdzenie dokumentów tożsamości: Notariusz weryfikuje tożsamość kupującego i sprzedającego na podstawie dokumentów, takich jak dowód osobisty lub paszport.
• Zdolność do czynności prawnych: Notariusz upewnia się, że strony posiadają pełną zdolność do czynności prawnych, co oznacza, że są pełnoletnie i nie znajdują się pod opieką prawną. Jeśli jedna ze stron działa w imieniu innej osoby (np. w przypadku pełnomocnictwa), notariusz musi również sprawdzić ważność i zakres pełnomocnictwa.
• Status prawny firmy lub instytucji: W przypadku, gdy stroną transakcji jest firma lub instytucja, notariusz sprawdza, czy osoba reprezentująca tę jednostkę ma odpowiednie uprawnienia oraz czy wszystkie dokumenty są zgodne z przepisami.

4. Koszty związane z usługami notarialnymi

Opłaty notarialne, zwane taksą notarialną, są regulowane przepisami prawa i zależą od wartości nieruchomości oraz zakresu czynności wykonanych przez notariusza. Składają się na nie:

• Taksę notarialną: Jest to opłata za sporządzenie aktu notarialnego, której wysokość zależy od wartości transakcji. Przykładowo, dla nieruchomości o wartości do 100 tys. zł taksa wynosi maksymalnie 1 010 zł plus 0,4% nadwyżki ponad 60 tys. zł. Przy wyższych wartościach opłata ta wzrasta.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): W przypadku zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, kupujący jest zobowiązany do zapłacenia PCC w wysokości 2% wartości nieruchomości. Notariusz pobiera tę opłatę i przekazuje ją do urzędu skarbowego.
• Koszty wpisu do księgi wieczystej: Notariusz pobiera również opłatę za wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Koszt ten wynosi zazwyczaj 200 zł, jednak może się różnić w zależności od typu nieruchomości i charakteru wpisu.
• Opłaty sądowe i administracyjne: Dodatkowe opłaty mogą obejmować koszt uzyskania odpisów dokumentów, opłatę za sporządzenie pełnomocnictwa lub innych dokumentów wymaganych przez notariusza.

5. Akt notarialny – co zawiera i dlaczego jest ważny?

Akt notarialny to oficjalny dokument potwierdzający zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Musi on zawierać wszystkie istotne informacje dotyczące transakcji, takie jak:

• Dokładny opis nieruchomości: Akt notarialny zawiera informacje dotyczące lokalizacji, powierzchni, numeru księgi wieczystej oraz innych cech charakterystycznych nieruchomości.
• Strony umowy: W akcie znajdują się dane osobowe kupującego i sprzedającego, a także ich oświadczenia dotyczące woli przeprowadzenia transakcji.
• Cena i warunki płatności: Dokument precyzuje cenę zakupu oraz sposób jej zapłaty (np. przelew bankowy, kredyt hipoteczny), a także terminy płatności.
• Zapisy dotyczące obciążeń: Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką lub innymi prawami, musi to być uwzględnione w akcie. Notariusz zobowiązuje się do zgłoszenia wykreślenia hipoteki lub innych wpisów w księdze wieczystej po uregulowaniu zobowiązań.
• Zgoda na wpis do księgi wieczystej: Akt notarialny zawiera zgodę sprzedającego na przeniesienie prawa własności na kupującego oraz zgłoszenie zmiany do księgi wieczystej.

6. Obowiązki notariusza po podpisaniu aktu notarialnego

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz ma obowiązek wykonania kilku ważnych czynności:

• Zgłoszenie zmiany w księdze wieczystej: Notariusz składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie zmian w księdze wieczystej, aby nowy właściciel został wpisany jako właściciel nieruchomości.
• Przekazanie podatku PCC do urzędu skarbowego: Jeśli transakcja obejmowała podatek od czynności cywilnoprawnych, notariusz przekazuje pobraną op